Frågor och svar om markanvisningstävlingen

Här publicerade vi och besvarade frågor som kom in under markanvisningstävlingen för centrala Ulleråker. Markanvisningstävlingen pågick juni till september 2016.

Frågor och svar

2016-09-23

I inlämningskrav.pdf står det att man ska visa "ett typplan i skala 1:200 per delprojekt inom kvarteret." Vad menas med typplan? Ska man visa ett helt plan? Eller en planritning som visar den del av planet som upprepar sig? Eller en planritning av en typlägenhet?

 

Svar: Ett typplan ska visa ett helt våningsplan i ert delprojekt inom kvarteret i skala 1:200. Syftet med typplanet är att ge en bild av ett normalt våningsplan (det mest frekventa) i ert projekt, inte bottenvåning eller vindsplan.

 

Finns det någon specifikation angående elnätstation i det sydvästra kvarteret, t. ex. måt och angöring?

 

Svar: Se underlag "Vägledning för nätstationer" som tillkommit den 23 september 2016

 

2016-09-19

Vi ser på förslag till detaljplan att del i Sydvästra kvarteret har en höjdbegränsning på +57.
Det är samtidigt angivet X, tio våningar. Marken ligger på ca +32.5. Ger en allt för låg våningshöjd. Är det fel på +57 eller antal våningar?

Svar: Plankartan anger fel siffra för högsta nockhöjd i meter över nollplanet. Rätt nockhöjd ska vara +63 meter och byggrätten får uppgå till 10 våningar.

Har kommunen synpunkter på hur de stående A1-plancherna disponeras?
Ska A1:orna placeras på följd, dvs på en rad, eller kan vi presentera vårt förslag på två rader med tre till fyra planscher per rad?

Svar: Kommunen har inga synpunkter eller preferenser på hur A1-planscherna placeras eller disponeras.

Med anledning av kommunens önskan att begränsa byggrätt per byggherre till 40–150 lägenheter är det vår önskan som tävlande att utöka vårt team med ytterligare en byggherre för att kunna göra en bra blandning av stora och små lägenheter. Detta gör att vi önskar snabbt svar från er på följande två frågor. Behöver vi på något sätt säkerställa att detta (om vi utökar med en byggherre till) inte kommer att ge underlag för något annat team att kunna överklaga vårt förslag? Måste denna nya byggherre anlita ytterligare en arkitekt eller kan han anlita någon av de arkitekter som redan finns i teamet?

Svar: Det är inte tillåtet att utöka teamet med ytterligare byggherrar utöver de som redogjordes för och godkändes i prekvalificeringen. Enskilda byggprojekt för bostäder ska vara mellan 40 och 150 lägenheter per byggherre.

2016-09-05

Detaljplanen medger en exploatering med fler lägenheter än vad som är angivet i tävlingsprogrammet. Ska vi tolka gränsen för exploatering enligt detaljplaneförslaget där antal våningar och utnyttjandegrad styr? Eller enligt tävlingsprogrammets begränsning i antal lägenheter per byggherre?

Svar: Detaljplanens bestämmelser är en avvägning mellan begränsningar och möjligheter. Detaljplanen reglerar en maximal exploatering, men det ingår i tävlingsuppgiften att motivera ett balanserat förslag som tar utgångspunkt i de stads- och funktionskvaliteter som efterfrågas. Angivelserna i tävlingsprogrammet är en tidig bedömning av exploateringsmängder utifrån översiktliga volymstudier för varje kvarter.

Skall begränsningen av antal lägenheter per byggherre tolkas att gälla för kvarteret som helhet? Eller får ett kvarter delas på t ex 4 delar mellan 2 byggherrar där varje enskild del räknas som ett bostadsprojekt och ligger i intervallet 40-150 lägenheter?

Svar: Respektive byggherre får bygga max 150 lägenheter inom ett och samma kvarter, uppdelning i delprojekt gör teamet efter vad som bedöms vara rimligt. Om byggherreteamet bedömer att det totala antalet lägenheter som ryms inom kvarteret totalt sett blir så många att antalet lägenheter i respektive byggherres projekt överskrider 150 lägenheter måste teamet utökas med ytterligare byggherrar.

Är det kommunens intention att bygga merparten stora lägenheter?

Svar: Vi tolkar att frågan är ställd som följer: Är det kommunens intention att merparten av lägenheterna ska vara stora? Kommunen har ingen intention om att främja byggandet av merparten stora lägenheter. Det ingår i tävlingsuppgiften att komma med förslag på hur vi skapar en stadsdel för hela livet för människors olika behov och som är olika skeden i livet. Här kan varierande lägenhetsstorlekar vara en av flera möjliga lösningar.

2016-09-02

Beträffande dp-beteckningen f4 - Byggnader ska utformas så att lägenheter i huvudsak är genomgående och bostadsrum kan orienteras mot gårdssida med god ljudnivå. Medger detta enkelsida lägenheter och i så fall vilken utsträckning? Fördelningen mellan genomgående och enkelsida lägenheter, ska det baseras på kvm boa eller antal lägenheter?

Svar: Detaljplanens krav på genomgående lägenheter har satts för att främja positiva boendekvaliteter såsom bra planlösningar med goda ljus- och ljudförhållanden och möjlighet till utblickar i olika väderstreck. I en tät stadsmiljö är det särskilt viktigt att se till att alla bostäder får tillgång till dagsljus i tillräcklig omfattning (och enligt BBR:s krav). Kommunen kan acceptera enkelsidiga lgh i enstaka fall, om bostaden i övrigt uppnår goda bostadskvaliteter. För punkthusbebyggelse bedöms lägenheter som går över hörn kunna uppnå samma kvaliteter som en genomgående lägenhet, enligt egenskapsbestämmelsen f4.

2016-08-31

Tillåts enkelsidiga bostäder på bottenvåningen mot innergård där plankartan anger "Bottenvåning mot TORG1 och GATA2 samt dess hörnlägen ska utgöras av lokaler för centrumändamål - bostäder, kontor och undervisning får inte finnas"? Alltså finns krav att lokaler för centrumändamål måste vara "genomgående" mellan gatan och gård?
Svar: Huvudändamålet för markanvändningen är lokaler för centrumändamål. Det är centrumfunktionen som är styrande. Om byggherren kan visa att huvudändamålet för markanvändningen uppfylls och att kvarteret i övrigt i huvudsak innehåller genomgående lägenheter så är det möjligt att prova enkelsidiga bostäder i bottenvåningen. Det finns ingen planbestämmelse som reglerar att lokaler för centrumändamål måste vara genomgående.


1. Har Uppsala parkering några krav vad det gäller varmt eller kallt garage?
2. Finns det erforderligt vattentryck för "sprinkling"?
3. Tillåts tung trafik på gatan mellan sydvästra och norra kvarteren?
4. I vissa handlingar är parkeringsanläggningen i det sydvästra kvarteret placerat i norr, i andra handlingar placerat i mitten av kvarteret. Vidare står det i trafikutredningen att parkeringsanläggningar generellt kan uppföras i max 5 våningar. Hur skall man tolka detta?

Svar: 
1. I P-husdelen blir det kallgarage och i källaren blir det varmgarage.
2. Det är i dagsläget inte känt vilket vattentryck som kommer att vara i Ulleråker och inte heller vilket tryck som en ev sprinkleranläggning kommer att kräva. I nuläget vet vi helt enkelt inte om det kommer finnas erforderligt vattentryck för sprinkler. Som princip har Uppsala Vatten AB ingen skyldighet att leverera tryck som klarar en sprinkler.
3. Fordonstrafik i form av t ex angöring med avfallshämtningsfordon tillåts på gatan mellan sydvästra och norra kvarteret.
4. De illustrationer över parkeringsanläggningen i sydvästra kvarteret som finns i olika handlingar är utformningsexempel som visar alternativa lösningar som alla ryms inom planens bestämmelser. Trafikutredningen (sid 7) redogör för de förutsättningar som legat till grund för den trafikutredning som har genomförts i samband med programarbetet. Det är antaganden som gjorts för att beräkna rimligt antal p-platser i stadsdelen och ska ej betraktas som ett krav. Det är planbestämmelserna i planförslaget som reglerar parkeringsbyggrättens utbredning, höjd och utformning.

2016-08-18

Vi söker en bullerutredning som lär finnas men har svårt att hitta någon sådan på er hemsida.

Svar: Det finns en bullerutredning som omfattar hela Ulleråkers programområde

2016-08-15

Ska den 5m breda ”släckvattenzonen” som ligger inom zon 3, vara på kvartersmark och om det i så fall innebär att vi måste skjuta in huslivet 5 meter?

Svar: Kommunen planerar att anlägga gator inom zon 3 på ett sådant sätt att dessa ytor kan betraktas som täta och med avledning av dagvatten till områdets täta dagvattensystem. För husliv mot gata fungerar därför den kommunala gatan som släckvattenzon.

Hur ska beräkningsmall för grönytefaktorn redovisas? Räcker det att lämna in ifylld beräkningsmall separat, eller ska den redovisas tillsammans med övrigt material på planscherna?

Svar: Beräkningsmall lämnas in separat. Redovisningen kommer att bedömas i kombination med det tävlingsförslag som visas i planscherna och som skall uppfylla grönytefaktorn.

2016-08-11

I vilken grad är föreslagen detaljplan påverkansbar under fortsatt arbete, gäller form och storlek på högre hus? (Vi tycker att ”höghuset” i vår del har för små dimensioner i plan)

Svar: Tävlingsförslagen ska i huvudsak följa aktuellt planförslag. Eventuella avsteg ska tydligt beskrivas och motiveras. Kommunen är öppen för att låta den fortsatta detaljplaneprocessen ta intryck av goda förslag som kommer in i tävlingen, vilket ger viss möjlighet att utmana samrådsförslaget till detaljplan. Det är alltså upp till förslagställaren att visa sitt koncept och vid behov motivera varför avsteg från till exempel planförslagets byggrättsgränser behövs.

Hur föreställer sig kommunen funktionen på torgpassagen vid skogen/parken i det Östra kvarterets östra del?

Svar: Passagen är placerad för att fungera som en smitväg för framför allt gångtrafikanter mellan Eva Lagerwalls väg och torget. Biltrafik tillåts inte. Passagens öppning mot torget skapar en liten platsbildning som har ett bra solläge på eftermiddagen och delvis på kvällen. Bottenvåningens verksamheter får möjlighet att flytta ut på denna plats under sommarhalvåret. Smitvägen är dock inte allmän plats utan en del av kvarteret. Passagen är också placerad med hänsyn till kvarterets genomförandeetapper.

Är sidogatorna, norr och söder om det Östra kvarteret ok som drop-off ytor till förskolan?

Svar: Hämta/lämnaplatser för förskolan bör företrädelsevis ske från lokalgatan norr om kvarteret eller från primärgatan/Ulleråkersvägen öster om kvarteret. Hämta/lämnaplatser bör separeras från angöring för varuleveranser till förskolan. Gatan söder om kvarteret bedöms inte vara lämplig för denna funktion.

På plankartan står det skrivet "e1 1000" på innergården i Norra Kvarteret, vilket förklaras i legenden som "Största tillåtna byggnadsarea i kvadratmeter". Gäller detta på enbart på gården eller hela kvarteret?

Svar: Planbestämmelsen ”e1 1000” gäller inom det område som avgränsas av egenskapsgränsen i plankartan. Bestämmelsen gäller inte inom hela kvarteret.

I vilken utsträckning går det att flytta portiken i Norra Kvarteret? Förväntas den vara exakt där pilen anger?

Svar: Tävlingsförslagen ska i huvudsak följa aktuellt planförslag. Eventuella avsteg ska tydligt beskrivas och motiveras. Kommunen är öppen för att låta den fortsatta detaljplaneprocessen ta intryck av bra förslag som kommer in i tävlingen, vilket ger viss möjlighet att utmana samrådsförslaget till detaljplan.  Det är alltså upp till förslagställaren att visa sitt koncept och vid behov motivera avsteg från till exempel planförslagets angivelse av placering av portik.

I legenden för B1C1KS2 anges att "Bottenvåning ska ha en invändig höjd på minst 3,6 meter från färdigt golv till undersidan av nästa vånings bjälklag." Gäller detta enbart "Bottenvåning mot TORG1 och GATA2 samt deras hörnlägen", eller gäller detta bottenplan i hela kvarteret?

Svar: Bestämmelsen om att invändig höjd på bottenvåning ska vara minst 3,6 meter förväntas gälla samtliga bottenplan inom kvarteren, dvs inte enbart de ytor som enligt planbestämmelserna måste innehålla lokaler. Kommunen räknar med att förtydliga detta i plankartan inför granskning av planen.

Frågor angående 3D-fastighetsbildning och friköp för sydvästra kvarteret. I planbeskrivningen på s.49 anges att ”Det kan bli aktuellt med tredimensionell fastighetsbildning inom planområdet.” I tävlingsprogrammet (s.8) anges att ” Parkeringsanläggningen ska vara underbyggd med ett parkeringsgarage och gå att anlägga som en fristående konstruktion. Parkeringsfastigheten förutsätts inte ingå i en tredimensionell fastighet.” (s. 8 i tävlingsprogrammet) I tävlingsprogrammet (s.9) anges även att ”Hela kvarteret ska underbyggas med garage för bil på sådant sätt att det går att köra med bil mellan garageplanets olika fastigheter.” … ” De bolag som uppför bostäder och lokaler inom kvarteret förutsätts inte teckna avtal om friköp av parkering inför bygglov, förutsatt att p-normen uppfylls inom den egna fastigheten.” På s. 21 i tävlingsprogrammet anges dock att ”100% av parkering för bil ska lokaliseras i parkeringsanläggningar utanför fastigheterna och friköps av byggherren.” Likaså anges i planbeskrivningen (s.39) att ”Eftersom parkering ska ske samlat i mobilitetsanläggningarna får ingen parkering ske i övrigt i bostadskvarteren.”… …”De boende får tillgång till parkeringsplatser i parkeringsanläggningarna. Detta regleras genom avtal och parkeringsköp.” Vad gäller vid 3D-fastighetsbildning? Om all bilparkering ska ske i mobilitetsanläggningarna, och 3D-fastighetsbildning inte får ske, hur ska hela kvarteret kunna underbyggas med garage för bil? Om all parkering ska ske i mobilitetsanläggningarna, hur är det då möjligt att uppfylla p-normen inom det egna kvarteret? Får parkering för handel och centrumverksamhet i så fall lösas inom det egna kvarteret (dvs inte i mobilitetsanläggning) i ett underjordiskt garage?

Svar: För bostäderna och lokalerna i det sydvästra kvarteret gäller andra förutsättningar beträffande parkering än för övriga kvarter. Bostäderna/lokalerna ska underbyggas med parkeringsgarage. Om parkeringsnormerna för bil då uppfylls betalar byggherren ingen friköpsavgift. Garaget ska dock inte reserveras för de som bor eller arbetar i kvarteret. Garaget förväntas ingå som en av de parkeringsanläggningar/mobilitetsanläggningar där det kan gå att hyra in sig för att parkera för personer som bor, arbetar eller besöker stadsdelen. Verksamheter och boende inom kvarteret får hyra sina platser i detta garage eller i det garage som byggs av Uppsala Parkerings AB. Garaget under bostäderna/lokalerna ska byggas på ett sådant sätt att det går att köra mellan detta garage och Uppsala Parkering AB:s garage inom samma kvarter. Fastighetsägaren kan välja att förhandla med Uppsala parkerings AB eller med annan part om att förvalta garaget alternativt själv stå för parkeringsförvaltningen. Detaljplanen tillåter 3D-fastighetsbildning så att garaget under bostäderna/lokalerna, om byggherren så önskar, kan gå att lägga i en egen fastighet. Däremot förutsätts den parkeringsfastighet som Uppsala Parkerings AB ska uppföra inom samma kvarter inte ingå i en tredimensionell fastighetsbildning.

Finns det möjlighet att även friköpa cykelparkering i mobilitetsanläggningen?

Svar: Systemet med friköp av parkeringsplatser i Ulleråker gäller endast för bilparkering. Cykelparkering ska anordnas inom den egna fastigheten i enlighet med de parkeringsnormer som råder för cykelparkering.

Fråga angående n7 bestämmelse. I planbeskrivningen (s.32-33) finns en n7 bestämmelse, ”Parkering för motorfordon får inte anordnas, varken under eller över mark.” Denna finns med på plankartan men då med en annan beskrivning (”Marken, eller terrassbjälklaget, om sådant anordnas, ska vara tillgängligt för fördröjning av dagvatten”). Vilken/vilka bestämmelse/r gäller? Vilka kvarter omfattas av vilken/vilka bestämmelse/r?

Svar: En felaktig bokstavsbeteckning n7 finns angiven på sid 32 i planbeskrivningen till den bestämmelse som lyder ”Parkering för motorfordon får inte anordnas, varken under eller över mark”. Bestämmelsen betecknas f7 i planen vilket framgår av plankartan. Plankartan innehåller den korrekta beteckningen och innebär att ”Marken, eller terrassbjälklaget, om sådant anordnas, ska vara tillgängligt för fördröjning av dagvatten”.

Var finns information om parkeringsnorm för handel?

Svar: Information om kommunens parkeringsnormer inkl. parkering för handel finns på https://www.uppsala.se/organisation-och-styrning/publikationer/parkeringsnorm/. En översyn pågår av parkeringsnormerna med nya förslag till normer. På kommunens webbplats för Ulleråker under rubriken ”underlag till markanvisningstävling” ligger ett dokument med den information som finns tillgänglig.

Är det, i det sydvästra kvarteret, möjligt att vid friköp av p-platser inte bygga något garage om man har en väl fungerande lösning utan garage under hela kvarteret?

Svar: Det sydvästra kvarteret ska underbyggas i sin helhet med parkeringsgarage.

En fråga om sydvästra kvarteret. Får hela kvarterets yta underbyggas med två garageplan?

Svar: I överenskommelsen med Uppsala Parkering AB ingår att bolaget ska bygga ett garageplan under parkeringshusanläggningen (inte två) samt att den parkeringsfastigheten inte förutsätts ingår i en tredimensionell fastighetsbildning. Det blir därför inte möjligt att bygga två garageplan under hela kvarteret.

Är det en korrekt tolkning att bottenvåning mot TORG1 och GATA2 samt dess hörnlägen enbart får utgöras av lokaler för centrumändamål?

Svar: Ja. Plankartans förklaring till planbeteckningarna B1C1KP3S2, B1C1KS2, B1C1S1 samt B1P2C1KES2, tredje meningen, bör förtydligas med ett tankestreck. Det bör stå ”Bottenvåning mot TORG1 och GATA2 samt dess hörnlägen ska utgöras av lokaler för centrumändamål – bostad, kontor och undervisning för inte finnas.”

2016-07-06

I tävlingsunderlaget finns det ett önskemål om att kunna inhyra temporär förskola i den av de lokaler som är avsedda för centrumändamål. I plankartan som kom ut 22 juni anges att förskola inte får inrymmas i Norra Kvarteret. Kan vi räkna med att vårt kvarter inte behöver inrymma förskola? Det påverkar ganska mycket hur våra landskapsarkitekter kommer att jobba.

Svar: En av tävlingsutmaningarna handlar om att skapa ett levande stadsdelscentrum. Utmaningen för de tävlande blir att presentera en genomtänkt och trovärdig strategi för att programmera kvarters bottenvåning med lokaler och funktioner med flexibilitet över tid som kan möta behovet av service, nöjen och mötesplatser hos de människor som bor och arbetar i eller besöker Ulleråker. Förskola kan vara en sådan funktion som möter ett temporärt behov i stadsdelen till dess tillräckligt många förskoleplatser är etablerade och samtidigt skapa liv och rörelse i de centrala kvarteren från dag ett. Läs planbeskrivningen för vidare information. Även om planbestämmelserna inte medger permanent förskoleverksamhet ser kommunen möjlighet att inom ramenför centrumändamålbestämmelsen pröva en tillfällig förskolefunktion i kvarterets bottenplan.

2016-07-01

Finns det kommentarer kring respektive teams inlämnade programförklaring och förvaltningsstrategi? Eftersom det generellt har ansetts att vissa programförklaringar och förvaltningsstrategier varit otydliga i sina ansatser och koncept vore detta väldigt intressant att ta del av – så att vi kan göra ett ännu bättre jobb i tävlingsskedet. Finns det någon i utvärderingsgruppen som vi kan prata med?

Svar: Den utvärdering som ligger till grund för prekvalificering till markanvisningstävlingen är en arbetshandling och därmed ingen allmän handling ännu.

Det kommer inte vara möjligt för enskilda team att ha direktkontakt med någon i Ulleråkerprojektet om specifika frågor under tävlingsperioden. Alla frågor och svar publiceras här på projektets hemsida så att alla tävlande kan ta del av dem.

Nedan följer ett förtydligande av Ulleråkerprojektets syn på centrumlokalernas betydelse för att skapa ett levande stadsdelscentrum samt förväntningar på hur de tävlande presenterar sina idékoncept för kvarterens bottenplan och sin syn på centrumfunktioners betydelse för stadslivet och stadsmiljön och strategi för att förverkliga detta.

En av tävlingsutmaningarna som kommunen lyfter fram i tävlingsprogrammet handlar om att skapa ett levande stadsdelscentrum. Kommunen satsar på en tidig etablering av stadsdelens centrum för att redan från start skapa närhet till viktiga vardagsfunktioner och skapa möjligheter för möten mellan människor.
Genom utvecklingen av en tät och blandad stadsmiljö skapas, enligt den handelsutredning som genomförts, mycket goda möjligheter för vardagsnära handel och service i Ulleråker.

Områdets bottenvåningar ska bidra till en levande stadsmiljö och en inbjudande stadsbild i samspel med omgivande gator och torg.

  • Er utmaning som tävlande blir att presentera en väl genomtänkt och trovärdig strategi för att programmera ert kvarters bottenvåning med lokaler och funktioner som från dag ett kan möta behovet av service, nöjen och mötesplatser hos de människor som bor och arbetar i eller besöker Ulleråker.
  • Vi vill att ni presenterar en strategi för en successiv utveckling av lokaler och funktioner i ert kvarter, anpassat efter stadsdelens gradvisa omvandling och tillväxt – från dagens kundunderlag fram till en fullt utbyggd ny stadsdel med boende och verksamma via en utbyggnadsperiod med en tillfällig men betydande målgrupp i alla de yrkesverksamma som är kopplade till exploateringsprojekten i stadsdelen.
  • Er lokalutvecklings- och förvaltningsstrategi ska innehålla ekonomiska avvägningar och en målgruppsanalys som visar på samspelet mellan lokalutveckling och verksamhetsinnehåll över tid.
  • Tänk kreativt! Utmana vedertagna sanningar och etablerade tankesätt, men underbygg med en god analys!

Sammanfattning

  • flexibel lokalutvecklingsidé
  • målgruppsanalys
  • ekonomiska avvägningar
  • förvaltningsstrategi

2016-07-01

Vi hör dessvärre inte till de utvalda, men skulle gärna få en beskrivning av vad vi hade kunnat göra bättre i vårt förslag för att nå upp till att bli utvald. Det ger oss bra lärdom så att vi kan förbättra oss till nästa markanvisningstävling i Ulleråker.

Svar: Som vi har beskrivit i tävlingsprogrammet och i informationsbrevet daterat 22 juni 2016 så har urvalet av tävlande team skett genom att de tre team med högsta inkomna genomsnittliga markprisanbud för varje kvarter har tagits ut för granskning. Utvärdering har skett av teamens samlade förmåga att genomföra sitt kvarter med utgångspunkt i inlämnad programförklaring, referensprojekt och företagsuppgifter. 

Detta innebär att inkomna anbud som inte lämnat ett anbudspris som varit bland topp tre för respektive kvarter inte har granskats. Vi kan tyvärr därför inte ge någon återkoppling på ert inlämnade anbud i dagsläget. Handlingar som ligger till grund för tävlingen kommer att finnas tillgängliga via kommunstyrelsen registratur när tävlingen är avgjord och markanvisningsavtal har tecknats med de byggherrar som står bakom de vinnande tävlingsbidragen. Detta bedöms kunna ske i slutet av året, november/december.

2016-06-30

Jag skulle vilja ha en kopia på det material som vinnarna i Ulleråker etapp 1 har lämnat in.

Svar: Inga vinnare i markanvisningstävlingen för centrala Ulleråker är utsedda än. Det första steget i tävlingen är avklarad, den så kallade prekvalificeringen. Fram till den 30 september pågår tävlingen där flera team tävlar om utformnings- och programförslag för kvarteren inom detaljplanen för centrala Ulleråker. Därefter utvärderas bidragen och vinnare utses.

De anbud som de tävlande teamen lämnade in inför prekvalificeringsskedet och som ligger till grund för tävlingen kommer att finnas tillgängliga via kommunstyrelsen registratur när tävlingen är avgjord och markanvisningsavtal har tecknats med de byggherrar som står bakom de vinnande tävlingsbidragen. Detta bedöms kunna ske i slutet av året, november/december. Även om de inkomna anbuden utgör allmänna handlingar så gör kommunen bedömningen att delar av dessa innehåller sekretessbelagda uppgifter och kan därför inte lämnas ut före nämnda tidpunkt. Om ni inte är nöjd med detta besked har ni rätt att begära att få ett skriftligt beslut från kommunen som ni kan överklaga till kammarrätten.

Kan vi få ett DWG-underlag på kvarteret samt omgivande gator?

Svar: Ett dwg-underlag omfattande planområdet för centrala Ulleråker är skickat till respektive tävlande teams kontaktperson.

2016-06-23

Jag är intresserad av att få utvärderingen mer uppdelad på Centrala Ulleråker för att se skillnader på priser men även utvärdering av övrigt.

Svar: Enligt informationsbrevet från den 22 juni till samtliga anbudsgivare kommer anbudspriser och övriga handlingar som ligger till grund för tävlingen att finnas tillgängliga via kommunstyrelsen registratur när tävlingen är avgjord och markanvisningsavtal har tecknats med de byggherrar som står bakom de vinnande tävlingsbidragen. Detta bedöms kunna ske i slutet av året, november/december.
Den utvärdering som ligger till grund för prekvalificering till markanvisningstävlingen är en arbetshandling och därmed ingen allmän handling ännu. När det gäller de inkomna anbuden så kan delar vara belagda med sekretess.

Finns det underlag som visar kommande markhöjder?

Svar: Vad gäller preliminära nya gatuhöjder inom planområdet för centrala Ulleråker så går de att utläsa av illustrationsplanen på sid 13 i planhandlingen. Observera att det är preliminära data.

2016-05-31

Vilket ansvar har kommunen för ev. extra kostnader som kan tillkomma vid utökad geoteknisk undersökning, komplicerad vattenhantering t.ex.?

Svar: De frågor som kommunen har ett ekonomiskt ansvar för, exempelvis vad gäller åtgärder på allmän plats och eventuella merkostnader med anledning av arkeologi eller markföroreningar, framgår av tävlingsprogrammet.

2016-05-23

Vi behöver en indikation på hyresnivå i parkeringsgaraget för att förstå den ekonomiska belastningen för den enskilde brf-köparen.
Svar: Uppsala Parkerings AB har i dagsläget ännu inte fattat sina beslut om hyresnivåer i parkeringsanläggningen i Ulleråker. Det åligger varje anbudsgivare att, ifall behov finns, göra en egen marknadsanalys och bedömning av aktuella hyresnivåer för parkeringsplatser för boendeparkering i parkeringsanläggningar i motsvarande läge som den som planeras i Ulleråker.

2016-05-19

Innebär ett friköp av parkeringsplatser om 175.000 kr ex. moms per plats att inga kostnader utöver friköpsavgiften kommer att belasta byggherre/bostadsrättsförening? Vi förutsätter att bostadsrättsinnehavaren som tecknar hyresavtal avs. P-plats inte belastas av någon kostnad, då parkeringsanläggningen betalas av friköpsavgiften.
Svar: Friköpsavgiften är ett finansieringsbidrag till byggandet av parkeringsanläggningen. Boende som vill hyra parkeringsplats i anläggningen kommer därutöver att behöva teckna hyresavtal med parkeringsförvaltaren och betala en hyresavgift för detta.

I vilken omfattning kommer de vinnande teamen ha påverkansmöjlighet på den kommande detaljplanen?
Svar: Tävlingsförslagen ska i huvudsak följa aktuell planhandling, men väl motiverade avsteg som möjliggör goda förslag kan accepteras och inarbetas i detaljplanen inför granskning. Tiden mellan utvärdering av tävling och detaljplanens granskningsskede är dock knapp vilket sätter ramarna för i vilken grad bearbetning av förslagen kan påverka planen.

2016-05-16

Ni har specificerat upplåtelseformerna för resp. område. Sydvästra kvarteret är det enda område som tillåter hyresrätter(anledning). Kan det bli aktuellt inom ett annat kvarter i denna etapp?
Svar: Det är inte aktuellt att upplåta mark för hyresrätter inom något annat kvarter än i det sydvästra kvarteret inom ramen för markanvisningstävlingen för Centrala Ulleråker. Upplåtelseformerna är angivna utifrån en sammanvägning med andra detaljplaneområden med utgångspunkt i projektets inriktning kring stadsdelens totala fördelning av hyresrätter och bostadsrätter/äganderätter.

2016-05-13

Finns det några planerade plushöjder att tillgå för kvarterstomterna?
Svar: Arbete med höjdsättning pågår. Dessa kommer att arbetas in i detaljplanen och finnas tillgängliga för inför tävlingsstart.

Sydvästra kvarteret, är det två olika parkeringslösningar inom kvarteret, en inom kvarteret plus parkeringsanläggning el. är det 1 st parkeringsanläggning som avses?
Svar: Inom kvarteret ska dels rymmas en parkeringsanläggning för 600 bilparkeringsplatser varav ett våningsplan för parkering ska vara under mark. Denna parkeringsanläggning ska kunna bilda en egen fastighet som ska säljas till Uppsala Parkerings AB. Resterande del av kvarteret ska också underbyggas med ett underjordiskt garageplan. Det ska gå att köra bil mellan de olika underjordiska garagedelarna, d s v en sömlös garagelösning. Detta för att det ska vara möjligt att samnyttja hela det underjordiska garageplanet under hela kvarteret, antingen genom upplåtelse till Uppsala Parkerings AB som äger övriga parkeringsdelar i kvarteret eller till annan professionell parkeringsförvaltare. Parkeringsytorna inom kvarteret kan med andra ord antingen komma att förvaltas av en samlad aktör (Uppsala Parkerings AB) eller av fler.

Ska vi som byggherre bekosta och ansvara för de 4000 BTA som är tänkt för centrumverksamhet?
Svar: Centrumlokalerna kan antingen byggas av den/de byggherrar som uppför bostäder i kvarteret och ligga kvar i förvaltningen hos dessa byggherrar. Alternativt samarbetar bostadsbyggherrarna med ytterligare ett bolag som är professionell byggare och/eller förvaltare av centrumlokaler och hittar en överenskommelse om hur de olika funktionerna i kvarteret ska byggas och förvaltas. Den övervägande delen av lokalerna för centrumändamål förväntas få en samlad professionell förvaltare. Beroende på hur kvarteret disponeras kan en delmängd av de ca 4 000 kvm BTA centrumlokaler som detaljplanen kommer att föreskriva komma att byggas och förvaltas av Uppsala Parkerings AB.

Det står att hälften av de 200 lägenheterna ska upplåtas som hyresrätter, men intervallet kan ligga på 40-150 lägenheter. Är det ok att upplåta 150 lägenheter som hyresrätter och resterande 50 som bostadsrätter?
Svar: Hälften av de bostäder som uppförs inom kvarteret ska upplåtas med hyresrätt och hälften med bostadrätt. Kommunens preliminära bedömning är att det ryms 200 bostäder totalt inom kvarteret. Det ingår dock i tävlingsuppgiften att göra en bedömning om exploateringens omfattning utifrån detaljplanens förutsättningar. Varje enskild byggherre kan dock anvisas ett bostadsprojekt som är maximalt 150 bostäder.

Ska vi som byggherre bekosta parkeringshuset med 600 platser och sedan sälja det till det kommunala parkerings bolaget?
Svar: Parkeringsanläggningen med 600 platser ska byggas av Uppsala Parkerings AB.
Efter det att tävlingen är avgjord och byggherrar för bostäder och centrumlokaler i kvarteret är utsedda kommer dessa byggherrar att vidareutveckla sina respektive exploateringsprojekt inom kvarteret i samarbete med Uppsala Parkerings AB som utvecklar parkeringsfastigheten. God samordning krävs vid bygglovförberedelser, projektering och genomförande.

Hur ska vi beräkna/planera inför grönytefaktor som är en viktig del i kvartersstruktur i prekvalificeringsfasen och beräknande av exploateringsgrad, vilket påverkar gestaltning, utformning, priset?
Svar: Kommunen kommer att presentera modellen för grönytefaktor inför tävlingsskedet. Vid utformningen av tävlingsförslag kommer alltså grönytefaktorn att finnas på plats för att det i detalj ska kunna gå att ta fram förslag som klargör exploateringsgrad, gestaltning och utformning. Grönytefaktormodellens syfte är att säkerställa grönska, sociala och upplevelsemässiga kvaliteter samt en god vattenmiljö inom kvartersmarken för att ge bästa möjliga förutsättningar för en attraktiv boendemiljö. Det ingår i anbudsgivarens ansvar att ta med i beräkningen på vilket sätt den attraktivitet i boendemiljön som en grönytefaktor kan skapa också kan påverka värdet på marken.

2016-05-11

Hur många parkeringsplatser är det tänkt att p-anläggningen som inte ska ägas av Uppsala parkering ska innehålla? Slipper de bostäder som har parkering i källaren att betala 175 000 per plats till Uppsala parkering?
Svar: Det är inte reglerat hur många parkeringsplatser som ska anläggas i den del av det underbyggda garaget inom det sydvästra kvarteret som inte ska byggas och förvaltas av Uppsala Parkerings AB. De tävlande förväntas presentera förslag på hur den underbyggda garagedelen kan utformas och hur många platser den kan rymma. De byggherrar som uppför bostäder och lokaler inom det sydvästra kvarteret förutsätts inte teckna avtal om friköp av parkering inför bygglov, förutsatt att parkeringsnormen kan uppfyllas inom den egna fastigheten. Detta framgår av sid 9 i tävlingsprogrammet.

På illustrationerna ser det ut som att det kommer spårväg till Ulleråker. Stämmer det?
Svar: Planprogrammet för Ulleråker presenterar ett förslag till ett centralt beläget stomlinjestråk för kollektivtrafik genom stadsdelen. Stomlinjestråket ska utformas med plats för kollektivtrafik med hög turtäthet och med tydlig prioritet framför övriga fordonsslag. Det innebär bland annat att stråket ska utformas för att kunna möjliggöra en framtida spårburen trafik. I dagsläget finns inget politiskt ställningstagande kring hur stomlinjestråket ska trafikeras.

Har ni övervägt att upplåta mark för hyresrätter med tomträtt?
Svar: Uppsala kommun avser inte att upplåta mark för bostäder eller lokaler med tomträtt.

2016-05-09

Jag saknar SKA, kommunens Sociala konsekvensanalys, i underlagen.
Ligger den på någon annan plats än under underlag till markanvisningstävlingen?
Svar: Kommunen arbetar för närvarande med att ta fram ett SKA-verktyg vilket innebär att det för tillfället inte finns information att ta del av på hemsidan. Så snart information finns tillgänglig kommer kommunen informera om detta.

Den samrådshandling, planbeskrivning (tillhörande DP) som finns enl. tävlingsprogrammet, finns ej att ta del av i detta skede, kommer den att publiceras i detta skede eller ej?
Svar: Samrådshandlingen för detaljplan för Centrala Ulleråker finns inte tillgänglig under anbudsskedet. Den preliminära tidplanen är att samråd för detaljplanen kommer att ske under sommaren. Inför tävlingsstart i juni kommer samrådshandling inklusive samrådsversion av plankarta att finnas tillgänglig för de tävlande.

Vid utvärdering av tävlingsförslag kommer ju kommunen att vikta förslagens kvaliteter mot angivet markpris. Vad avser kommunen med markpris vid den utvärderingen?
Svar: Vid utvärderingen av tävlingsförslagen kommer kommunen att räkna fram en preliminär sammanlagd köpeskilling för respektive tävlingsförslag. Utgångspunkten är det markpris som respektive tävlande team angivit i anbudsskedet samt i respektive tävlingsförslag angiven bruttoarea. Med markpris vid denna utvärdering avses med andra ord den preliminära köpeskillingen för respektive tävlingsförslag.

Parkeringsanläggningen i det sydvästra kvarteret ska ha plats för motsvarande 600 bilplatser (ca 20 000 kvm BTA) och vara underbyggd med en underjordisk garagedel. Innebär det att den underjordiska garagedelen ska räknas in i den angivna ytan för parkeringsanläggningen eller tillkommer den underjordiska garagedelen utöver detta?
Svar: Den underjordiska garagedelen inom den blivande parkeringsfastigheten ingår i den angivna storleken på parkeringsanläggningen (600 parkeringsplatser) som Uppsala parkerings AB ska bygga. Därutöver ska, inom resterande delar av kvarteret, ytterligare underjordisk parkering tillskapas.

2016-05-04

Kan vi bygga bostadsrätter? 
Svar: I tävlingsprogrammet framgår vilken typ av bostäder som får byggas i respektive tävlingskvarter. 

Rörande de tre byggområden. Vad är minsta antal våningar? Går det att bygga fyra våningar?
Svar: I tävlingsprogrammet har kommunen gjort en preliminär bedömning av hur stora byggrätter i respektive tävlingskvarter som det kommer att vara rimligt att utnyttja inom den kommande detaljplanen. I tävlingsuppgiften ingår att pröva hur stora byggrätter som är lämpliga inom respektive kvarter för att ge bästa möjliga förutsättningar för en både tät och samtidigt attraktiv stadsmiljö.

Ställ en fråga

Du måste fylla i allt som är markerat med *.

Formuläret kunde inte skickas. Försök igen om en liten stund.
16 juni 2017